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广州新闻
对广州房价的判断今天正式修正一下特此公告

  在前期对广州楼市的分析中,我们多次强调广州房价今年有别于其它三个一线城市,深圳、北京、上海稳中有涨,深圳涨幅最大。当然,最近深圳715楼市新政中实施的新的八条措施对于短期房价的压制没有悬念。前几天做过讨论,今天不再重复。

  前期,我们为什么说广州楼市今年会出现稳中有跌,主要原因还是基于新房的供求关系。由于广州近三年土地供应充足,而净增人口的购房需求得到了及时的满足,不像深圳供远小于求。所以在供大于求的情况下,广州房价会出现稳中有跌的局面。

  从新房成交量来看,上半年广州商品住宅成交面积同比下降22%,主要成交在外围区域卖得最多,其中增城销售量处于第一的位置。

  2020年上半年全市商品住宅新批共40750套,全市商品住宅共成交33407套;新批面积434.54万㎡,成交面积364.3万㎡,同比减少22.4%。新增加库存量为7343套,供大于求很明显。

  成交区域主要集中在增城、黄埔、南沙等外围区域的刚需楼盘带动,仅增城区成交108.23万㎡。

  成交区域向外围发展,一方面与供地直接相关,另一方面表明购买力减弱成为事实。中心城区已没有经济实力可以付清首付,购房者不得不选择增加通勤距离来满足自有住房的需求。

  另外一个间接证明广州楼市降温的事实便是,广东省中山市南头镇的某个楼盘,通过拼多多直播卖房,据说4小时销售了600多套。从数据上看,这比前几次其它房地产开发商的直播卖房效果好得多。

  其实,仔细一对比,我们发现,成交的基础还是价格。此次直播的房源都是投资自住皆可的商务公寓,每平米起售价仅为9800元,但在售楼部目前市场售价为每平米12500元,8折优惠还是吸引了不少购房人。

  如果再结合土地供应量,1-6月,广州共推出住宅用地42宗,合计250万平方米,同比增加107%;成交32宗,合计202万平方米,同比上涨113%。

  土地成交量的大幅增加,保证了新房的供应,很明显,新房会出现供大于求。所以,广州新房的价格难有上涨的基础。

  而前几天,国家统计局公布的房价数据中,广州新房价格环比上涨0.6%,同比上涨0.5%。二手房价格环比上涨0.8%,同比上涨1%。这表明广州六月房价上涨明显,而前几个月的跌幅被填补。

  据不完全统计,2020年上半年,旧村改造涉及投资金额及面积双双高于土地出让。旧改面积约为招拍挂土地成交面积的5倍之多。

  从黄埔区、广州开发区召开决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会公布的数据:

  2020年底,完成拆除率100%的项目数量为21个,拆除房屋1071万平方米; 2021年底,完成拆除率100%的项目数量为28个,拆除房屋1582万平方米; 2022年底,完成拆除率100%的项目数量17个,拆除房屋626万平方米。

  总拆迁量为3279万平米,按100平米每套房计算,拆掉32.79万套房屋。如果按前期经验来预估,至少会有三分之一的资金会用于购买新房,这就带来了至少10万套住房需求。而今年底之前会增加3万套房屋需求。所以,前期我们所说的新房供大于求带来的存量增加,会很快被消化。

 

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